פסק-דין בתיק עמ"נ 13328-06-11

1.         בפני ערעור הועדה המקומית לתכנון ולבניה שרונים (להלן "הועדה המקומית") על החלטת ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה מחוז מרכז (להלן "ועדת הערר") מיום 17.4.2011, בערר 8105/10, בה התקבל ערר שהוגש על ידי עמותת נאות השרון (להלן "העמותה") ואח' ובוטל החיוב בהיטל השבחה  בגין תכנית הצ/מק/2 -  400/1 ד' מהנימוק שהתכנית אינה משביחה.

2.         העובדות הרלוונטיות:

            ביום 24.3.2004 פורסמה בילקוט הפרסומים 5169 הודעה על מתן תוקף לתכנית הצ/מק/2 - 400/1 ג' (להלן "תכנית ג").

במהלך השנים 2004 ו- 2006 וע"פ תכנית ג'  הוצאו היתרי בניה לבניית  בתים צמודי קרקע. הבתים נבנו, ואוכלסו עד סוף שנת 2006.

ביום 31.8.06 (לאחר שניתנו היתרי הבניה ומרבית הבתים כבר נבנו ואוכלסו), פורסמה למתן תוקף תכנית הצ/מק/2 -  400/1 ד' (להלן "תכנית ד").

3.         המשיבים (2 - 15) (להלן "המשיבים"), הינם חברי העמותה אשר מכרו את זכויותיהם בבתים וחויבו בתשלום היטל השבחה או יחויבו בו בקרוב (חלקם אף שילם את היטל ההשבחה תחת מחאה).

העמותה, בשם המשיבים ויתר חבריה הגישה ערר כנגד דרישת הועדה  המקומית לתשלום היטל השבחה בגין מימוש הזכויות במקרקעין.  

לטענת העמותה והמשיבים הם  פטורים מתשלום היטל השבחה משני טעמים:

א.        המעמד של חוזה פתוח שהיה לעמותה  במקרקעין במועד אישור תכנית ד'.

ב.         תכנית ד' אינה משביחה מאחר והיתר הבניה הוצא בשנת 2004, ואילו תכנית ד' נכנסה לתוקף בשנת 2006.

לכתב הערר צירפה העמותה חוו"ד שמאי מטעם הועדה המקומית (מר אלי כהן), ודרישה לתשלום ספציפי לדוגמא עבור אחת מיחידות הדיור.

            ועדת הערר קיבלה את עמדת העמותה וקבעה כי תכנית ד' אינה משביחה, ומכאן הערר שבפני.

4.         בחוות דעתו מציין השמאי מטעם הועדה המקומית  כי התבקש לחוות דעתו המקצועית על ההשבחה הנובעת מאישור שתי התכניות - תכנית ג' ותכנית ד': "לענין שיעור ההשבחה הנובע מאישור תב"ע הצ/מק/2 - 400/1 ג' +  הצ/מק/2 -  400/1 ד' ".

בסעיף 4.4  לחוות הדעת מפרט השמאי את התכניות הרלוונטיות לצורך חישוב היטל ההשבחה  החל  מהתכנית הקודמת לתכנית ג', תכנית הצ/מק/2 - 48/1 (להלן "תכנית הבסיס"):

" בתכנית הצ/מק/2 - 400/1  הותרה בנית 6 מבנים כאשר הונח כי בכל קומה ניתן לבנות 9 יח"ד דירות רגילות וכן דירת גן וגג, דהיינו 27 יח"ד בבנין ובסה"כ 162 יח"ד.

בתכנית הצ/מק/2 - 400/1 ג' השינוי בבינוי מהווה תוספת דרכי גישה וחלוקה למתחמים. בנוסף התירה התכנית תכסית של 50% והוספת מרתפים עפ"י תכנית הצ/2 - 1/ 100 א'.

בתכנית הצ/מק/2 - 400/1 ד' חולקו המגרשים ל- 44 מגרשים לבנית 88 יח"ד בבניה דו משפחתית.

בסעיף 7.7. לחחוות הדעת  צוין " נתבקשתי לבחון את ההשבחה בגין אישור תוכנית הצ/מק/2 -  400/1 ד' בלבד ובהתעלם מהסוגיא המשפטית".

            בסעיף 7.8 בחוות הדעת נערך תחשיב השומה הנובע מהשווי  על פי המצב הקודם בתכנית הבסיס - 162 יח"ד בבניה רוויה  לעומת השווי של 88 יח"ד בבניה צבודת קרקע (קוטג'). נקבע כי היטל ההשבחה ליום 15.9.06 (15 יום לאחר פרסום תכנית ד' למתן תוקף - ז.ב.) הוא בסך של 869,250 ש"ח. תחשיב השומה אינו מבחין בין ההשבחה הנובעת מאישורה של תכנית ג' לאישורה של תכנית ד'  אלא מצביע על קיומה של השבחה כתוצאה מהשינוי הנובע מבניה רוויה לעומת בניה צמודת קרקע.